Perturbação do sossego em condomínio: entenda seus direitos e saiba como agir

O Código Civil estabelece, como princípio basilar da vida condominial, a obrigação de que todos os condôminos mantenham comportamento que permita a convivência harmoniosa entre os moradores. Afinal, a convivência em coletividade pressupõe respeito mútuo, limites e observância das normas internas.

Essas normas estão geralmente previstas em dois documentos essenciais: a convenção condominial e o regimento interno. Ambos funcionam, na prática, como “leis internas” do condomínio e são fundamentais para a organização e o bom funcionamento da vida em comum.

Por serem fruto da deliberação coletiva e aprovados formalmente em assembleia, tanto a convenção quanto o regimento têm força vinculante sobre todos os moradores, independentemente de concordarem individualmente com seu conteúdo. Por isso, o descumprimento dessas normas pode ensejar advertências, multas e, em casos mais graves, medidas judiciais.

Juridicamente, o condômino que, por seu comportamento reiterado, gera incompatibilidade de convivência, causando prejuízos à tranquilidade, segurança ou bem-estar dos demais, se enquadra na figura do chamado “condômino antissocial”, previsto no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil.

Importante destacar que, para a caracterização da antissociabilidade, se exige a repetição de atitudes que causem desconforto generalizado, constrangimento, insegurança e/ou violação das normas internas. São exemplos:

• Agressões verbais ou físicas a vizinhos;
• Atitudes hostis contra funcionários do prédio;
• Desrespeito frequente às regras de silêncio;
• Ameaças, tumultos ou uso inadequado das áreas comuns.

Diante dessas condutas, a legislação brasileira prevê penalidades expressas. O parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil estabelece que:

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Isso significa que a multa atribuída ao comportamento inadequado independe de previsão na convenção, no regimento, ou de deliberação em Assembleia.

Entretanto, essa penalidade deve ser precedida de etapas formais e proporcionais, especialmente para evitar possíveis questionamentos judiciais e responsabilizações civis por parte do condomínio.

Antes de se cogitar a imposição de uma multa ou, em casos extremos, a exclusão judicial do condômino, é recomendável que o síndico atue de forma preventiva e conciliadora. Em um primeiro momento, deve-se advertir o condômino, informando-o qual regra a conduta perpetrada está infringindo.

Outro ponto essencial é verificar se a convenção ou o regimento interno já trazem procedimentos específicos para a aplicação de advertências e multas.

Se a infração em questão não estiver expressamente prevista nesses documentos, a situação deverá ser levada à assembleia, a fim de que os condôminos deliberem sobre a conduta e as medidas cabíveis — o que confere mais segurança e respaldo jurídico à atuação da administração.

De todo modo, a aplicação da multa ao condômino antissocial exige a constituição de um acervo probatório sólido, com documentos que comprovem a reiteração da conduta e seus efeitos sobre a coletividade. São exemplos de provas úteis: registros escritos, notificações anteriores, gravações, imagens, atas de assembleia, relatos de testemunhas e boletins de ocorrência.

Além disso, deve-se resguardar o direito de defesa do morador, garantindo a ele o contraditório antes da imposição de qualquer penalidade.

Nos casos mais graves, quando a conduta do morador se mostra absolutamente incompatível com a vida em condomínio, pode-se recorrer ao Poder Judiciário para pleitear a exclusão do condômino — uma medida extrema prevista no artigo 1.337, caput. Essa medida exige, obrigatoriamente, decisão judicial, fundamentada em provas consistentes da impossibilidade de convivência.

Se você é síndico ou condômino e está enfrentando problemas recorrentes com moradores que perturbam a ordem e a tranquilidade do condomínio, é fundamental buscar orientação jurídica especializada. Somente com suporte técnico é possível garantir que todas as medidas sejam tomadas de forma segura, legítima e eficaz, respeitando os direitos de todos os envolvidos.

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