Multa de condomínio não assusta mais? O que o síndico pode fazer contra o devedor contumaz

Houve um tempo em que receber o boleto condominial com multa bastava para o condômino correr ao banco. Hoje essa lógica mudou: com crédito fácil e prioridades financeiras invertidas, a multa por atraso deixou de intimidar e virou, para muitos, só mais um item previsível na conta. Entender por que isso acontece, e o que o síndico pode fazer a respeito, é essencial para preservar a saúde financeira do condomínio.

Quanto custa atrasar o condomínio?

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil estabelece um teto rígido para os encargos da cota em atraso. O condômino inadimplente fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios previstos na convenção (ou, se ela for omissa, de 1% ao mês) e a uma multa de até 2% sobre o débito. Esse limite é obrigatório: a convenção não pode prever multa moratória maior, e qualquer cláusula nesse sentido é inválida quanto ao excesso.

Por que 2% não intimida?

Porque, feita a conta, atrasar o condomínio sai mais barato do que quase qualquer linha de crédito disponível. A multa é pequena e cobrada uma vez só por prestação, e os juros ficam muito abaixo dos cobrados no cartão rotativo ou no cheque especial. Na prática, o condomínio acaba funcionando como um empréstimo barato e sem burocracia. Diante de um orçamento apertado, o condômino faz uma escolha racional: paga primeiro as dívidas mais caras e deixa a cota para depois, sabendo que o custo do atraso será baixo.

Uma conta que ignora o risco de perder o imóvel

Essa conta, no entanto, está incompleta. Desde 2016, com o Código de Processo Civil atual, a cota condominial é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso significa que o condomínio não precisa mais passar por um longo processo de conhecimento para cobrar a dívida: pode partir direto para a execução e pedir a penhora de bens do devedor. E o bem mais óbvio a ser penhorado é justamente a unidade que gerou a dívida.

Muitos condôminos acreditam que, por morarem no imóvel com a família, estão protegidos pela impenhorabilidade do bem de família. Não estão. A Lei nº 8.009/1990, em seu art. 3º, IV, afasta expressamente essa proteção na cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a jurisprudência do STJ é firme em aplicar essa exceção às cotas condominiais.

Na prática, o apartamento onde a família mora pode ser penhorado e levado a leilão para pagar o condomínio atrasado, muitas vezes por valor abaixo do de mercado e com os custos do processo somados à dívida. O que parecia um empréstimo barato pode terminar na perda do imóvel.

Enquanto isso, quem paga a conta?

A inadimplência não afeta apenas quem deixa de pagar. O dinheiro que não entra precisa ser coberto de alguma forma, seja com aumento da cota ou rateio extra, seja com o adiamento de obras e manutenções, seja com o uso do fundo de reserva. Por isso, quando a multa deixa de desestimular o atraso, quem paga em dia banca quem não paga, e o condomínio inteiro arca com o custo da inércia de poucos.

A saída que poucos síndicos usam: a multa do devedor contumaz

O limite de 2% vale para o atraso eventual. Para o condômino que faz do atraso um hábito, o Código Civil oferece uma ferramenta bem mais forte. O art. 1.337 prevê que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio pode ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, desde que a sanção seja aprovada por três quartos dos condôminos restantes.

Como o primeiro dever do condômino, previsto no art. 1.336, I, é justamente contribuir para as despesas do condomínio, a inadimplência reiterada se enquadra nessa hipótese.

Foi esse o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.247.020/DF[1], relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão e julgado pela 4ª Turma em 15/10/2015. No caso, o tribunal admitiu a aplicação da multa do art. 1.337 a um condômino inadimplente contumaz e deixou claro que ela pode ser somada à multa moratória de 2%, sem bis in idem. São institutos de natureza diferente: a multa moratória compensa o atraso pontual, enquanto a sanção do art. 1.337 pune a conduta reiterada que prejudica a coletividade.

Vale registrar que o tema não é pacífico na doutrina. Parte dos autores sustenta que o art. 1.337 se destinaria apenas ao descumprimento de regras de convivência, já que a inadimplência teria sanção própria no art. 1.336.

O entendimento do STJ no julgado citado, porém, se apoia no próprio texto da lei, que fala em "deveres" sem distinção, e no fato de que pagar as cotas é o dever mais básico do condômino.

Como aplicar a multa de forma válida

O primeiro passo é comprovar a reiteração: um atraso isolado não basta, e o condomínio precisa ter um histórico documentado de inadimplência da unidade. Em seguida, o condômino deve ser notificado formalmente e ter a oportunidade de se defender antes da votação. Depois, o caso é levado à assembleia, onde a multa precisa ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes, com valor proporcional à frequência e ao volume dos atrasos, dentro do limite de cinco cotas. Por fim, tudo deve ficar registrado em ata: a notificação, a defesa apresentada e o quórum atingido.

Conclusão

A multa de 2% perdeu a capacidade de intimidar, mas isso não significa que atrasar o condomínio seja um bom negócio. Para o condômino, a conta que parece vantajosa ignora o risco real de ver o imóvel da família ir a leilão. Para o condomínio, a lei oferece instrumentos eficazes, que vão da execução direta da dívida à multa de até cinco cotas para o devedor habitual, desde que aplicados com critério e com o procedimento correto. Um condomínio bem administrado não é o que aplica mais multas, e sim o que conhece suas ferramentas e sabe usá-las com segurança.