Despesas Condominiais: O Que é Dever do Inquilino e o Que Cabe ao Proprietário?

Se você é proprietário de um imóvel alugado ou inquilino, provavelmente já teve dúvidas sobre quem deve arcar com determinadas despesas do condomínio.

Essa é uma dúvida muito comum e visando evitar conflitos durante a locação, este artigo esclarecerá de forma simples e direta o que dizem a Lei do Inquilinato e o Código Civil sobre o assunto, além de explicar como funcionam as responsabilidades sobre as principais despesas condominiais.

Primeiramente, é importante compreender que a relação entre inquilino (locatário) e proprietário (locador) é regulada principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Embora a lei preveja quem deve arcar com determinados encargos condominiais, é de suma relevância pormenorizar isso no contrato de locação e ter ciência que mesmo com cláusulas contratuais, algumas responsabilidades legais não podem ser totalmente transferidas, pois certas obrigações vinculam o imóvel gerador da dívida e, portanto, recaem sobre o proprietário.

No plano condominial, as despesas comuns possuem natureza propter rem (art. 1.336, I, e art. 1.345 do Código Civil), ou seja, estão ligadas ao imóvel, não à pessoa que o ocupa. Por isso, perante o condomínio, o responsável pelo pagamento é sempre o titular do direito real sobre a unidade (proprietário, compromissário comprador, usufrutuário etc.). Já na relação contratual entre locador e locatário, a Lei do Inquilinato (arts. 22, X, e 23, XII) estabelece a divisão das despesas, cabendo ao proprietário as extraordinárias e ao inquilino as ordinárias.

Diante desse cenário, frisa-se que as despesas do condomínio se dividem em dois grupos, sendo classificadas como ordinárias ou extraordinárias. Nos termos do artigo 22, X da Lei de Locações, as extraordinárias serão quitadas pelo proprietário e as ordinárias pelo inquilino, vide art. 23, XII da lei supra.

         Resumidamente, as despesas ordinárias são aquelas relacionadas à manutenção e ao funcionamento do condomínio, à exemplo:

a)   Consumo de água, luz e gás das áreas comuns;

b)   Pequenos reparos e conservação das áreas comuns;

c)    Manutenção de elevadores, portões, sistemas de segurança e lazer;

d)   Fundo de reserva usado para cobrir essas despesas ordinárias durante o período da locação.

Em contrapartida, as despesas extraordinárias são aquelas que não fazem parte da rotina de manutenção, e sim de melhorias ou reformas estruturais do prédio. Por isso, são de responsabilidade do proprietário, conforme o Art. 22 da Lei do Inquilinato.

         Paralelamente, multas por infração às regras do condomínio (ex: barulho, uso indevido de áreas comuns) podem ser cobradas do inquilino, mas o proprietário é quem recebe a notificação e deve se resolver com o inquilino, pois, perante o condomínio, o responsável é quem consta na matrícula do imóvel como dono.

Um erro comum é pensar que tudo que é cobrado como "extra" é obrigação do proprietário. Na verdade, o que importa não é o nome da cobrança, mas a sua finalidade. Vejamos:

a)   Se uma taxa extra foi cobrada para cobrir despesas ordinárias, ela deve ser paga pelo inquilino.

b)   Se for para obras ou melhorias (despesas extraordinárias), é o proprietário quem paga.

Dada a complexidade do tema, é essencial que o contrato de locação seja claro quanto às responsabilidades sobre despesas condominiais. Por isso, o ideal é contar com orientação jurídica desde o início da locação.

Afinal, um contrato bem elaborado evita prejuízos e desgastes futuros e, mesmo com cláusulas específicas, é importante lembrar que legalmente, nem tudo que for acordado prevalecerá, pois, o contrato vincula as partes, mas não se sobrepõe ao texto normativo, por isto, é importante dominar a lei.

Se você tiver dúvidas ou estiver enfrentando algum conflito nessa área, entre em contato com nosso escritório. Nossa equipe está preparada para orientar locadores, locatários e síndicos a lidar com essas questões de forma legal e segura.