A Convenção Condominial é a Lei do Condomínio

"Conhece-te a ti mesmo." A célebre frase atribuída a Sócrates, inscrita no Templo de Apolo em Delfos, é um convite à reflexão sobre a própria natureza e limites. Na vida em condomínio, essa máxima pode ser adaptada: "Conhece a tua Convenção." Afinal, é neste documento que reside a base para uma convivência justa, harmoniosa e, acima de tudo, legalmente segura.

Muitos conflitos e problemas de gestão em condomínios nascem do simples desconhecimento ou da deliberada ignorância sobre as regras estabelecidas na Convenção Condominial. Este documento não é um mero conjunto de sugestões, ele tem força de lei entre os moradores.

Neste artigo, exploramos a base legal que confere essa autoridade à Convenção e explicitamos como o diálogo e a orientação jurídica são essenciais para evitar que pequenas divergências se transformem em grandes prejuízos.

A previsão legal: o que diz o Código Civil?

A importância da Convenção Condominial não é uma questão de opinião, mas uma determinação da legislação brasileira. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) dedica uma seção inteira para regulamentar a vida em condomínio.

Nos termos dos artigos 1.333 e 1.334, inciso III do Código Civil, a convenção de condomínio é a norma interna de observância obrigatória entre os condôminos, por meio da qual são estabelecidos os quóruns para as deliberações. Alguns artigos são fundamentais para entender a força da Convenção:

·         Artigo 1.333: Estabelece que a Convenção, uma vez aprovada por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, torna-se obrigatória para todos os proprietários, inquilinos ou qualquer pessoa que ocupe o imóvel. É este artigo que confere à Convenção seu caráter de norma interna cogente.

·         Artigo 1.334: Funciona como a "cláusula pétrea" da vida condominial. Ele determina o conteúdo mínimo que a Convenção deve conter, como a forma de rateio das despesas, as sanções por descumprimento, a competência das assembleias e a forma de administração.

·         Artigo 1.351: Reforça a estabilidade e a seriedade da Convenção ao exigir um quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos para qualquer alteração em seu texto.

Esses dispositivos legais transformam a Convenção na verdadeira "Constituição" do condomínio, um documento que não pode ser ignorado ou modificado sem o devido processo democrático.

A força normativa da Convenção na prática

O STJ, ao analisar um caso sobre o critério de rateio de despesas[1], destacou a autonomia e a força normativa da Convenção de Condomínio, afirmando que a intervenção do Poder Judiciário para alterar suas regras é medida excepcional, o que demonstra o peso que o próprio Judiciário confere ao que foi pactuado pelos condôminos.

Decisões Inválidas: o risco de desrespeitar o quórum

A convenção condominial, conforme dispõe o artigo 1.333 do Código Civil, possui caráter normativo e vincula todos os condôminos, funcionando como um estatuto interno que disciplina a convivência no edifício. Todavia, o conteúdo dessa Convenção deve sempre se submeter à legislação de hierarquia superior, não podendo dela divergir.

Um dos erros mais comuns – e perigosos – na gestão condominial é a tomada de decisões em assembleia sem a observância do quórum exigido pela Convenção ou pela lei. Quando esse rito é desrespeitado, a deliberação se torna nula.

Por exemplo, o Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso III, estabelece expressamente como dever do condômino não modificar a forma ou a cor da fachada, das partes externas e das esquadrias do prédio. Por sua vez, a Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 10, § 2º, reforça essa vedação ao exigir que qualquer alteração da fachada somente possa ser realizada mediante aprovação unânime de todos os condôminos.

Por essa razão, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro[2] declarou nula uma alteração na Convenção que permitia a modificação da fachada com um quórum inferior ao exigido por lei. A decisão reforçou que, embora a Convenção tenha força de lei, ela não pode contrariar a legislação federal, que é hierarquicamente superior.

Em síntese, a força da Convenção está condicionada ao respeito à legislação superior, sob pena de invalidade de seus dispositivos e das decisões que dela decorram.

O caminho Socrático: diálogo e orientação jurídica

Assim como Sócrates defendia o diálogo como método para alcançar a verdade, a vida em condomínio se beneficia imensamente da comunicação e do conhecimento compartilhado. Uma gestão condominial consciente e segura passa por:

1.    Divulgar a Convenção: Garantir que todos os moradores tenham fácil acesso ao documento.

2.    Educar sobre as regras: Promover o diálogo sobre os direitos e deveres de cada um.

3.    Buscar assessoria jurídica: Antes de tomar decisões importantes, consultar um especialista para garantir que os procedimentos e o quórum estejam em conformidade com a lei e a Convenção.

Conhecer a Convenção é o primeiro passo para uma convivência mais justa e para uma gestão que protege o patrimônio e a tranquilidade de todos.

Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui parecer ou consulta jurídica. Amério Almeida & advogados Associados está à disposição para oferecer a assessoria necessária para síndicos e condomínios que buscam uma gestão segura e em conformidade com a lei.

[1] STJ - AREsp: 1657456 PR 2020/0023996-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 29/08/2022

[2] TJ-RJ - APELAÇÃO: 01351463920228190001 202400113760, Relator.: Des(a) . CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR, Data de Julgamento: 30/04/2024, SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 20/05/2024