DE QUEM SÃO AS DÍVIDAS DO CONDOMÍNIO: VENDEDOR OU COMPRADOR?

A cobrança de cotas relativas ao condomínio, por se tratar de obrigação `propter rem´, ou seja, própria da coisa, pode ser ajuizada contra o comprador do imóvel, ainda que referente a dívidas anteriores à compra. Neste sentido, o Código Civil estabeleceu EXPRESSAMENTE:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (LEI nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.)

Assim, ainda que as dívidas sejam anteriores, sendo elas da época do antigo proprietário, o comprador do bem em condomínio passa também a ser responsável pelas despesas não pagas pelo proprietário anterior.

Da jurisprudência

Tal regramento também é aplicável ao promissário comprador ou possuidor através de contrato particular de promessa de compra e venda, mesmo que não registrado, desde que o condomínio tenha ciência da venda, como por exemplo, faturas de condomínio emitidas contra o atual ocupante. De acordo o Superior Tribunal de Justiça:

AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família. 3. O dissídio jurisprudencial não restou demonstrado, ante a ausência de similitude fática entre os acórdãos confrontados. 4. Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp: 846187 SP 2006/0096197-4, Relator: Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, Data de Julgamento: 13/03/2007, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 09/04/2007 p. 255)

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